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                訟也  > 所屬分類  >  民商專題    民商專題精解   

                合作開發房地產金巍合同糾紛精解

                更新時間:2022-07-24   瀏覽次數:7968 次 標簽: 房地產精解 土地使用權→典型案例 雲訟專題 合作開發房地產

                文章摘要:

                【目錄】1.什麽是合作開發房地產合同?1.1什麽是合作開發房地產合主瓣同法律特征和本質屬性?1.2什麽是合作開發房地產條件?1.3什麽是合作開發房地產投資方式?1.4合作開發房地產合同效可回收的金属力如何認定?1.5什麽是房屋聯建合同?2.如何處▲理合作開發房地產實際投資數額超過約定情形?3.如何處理實際建築面積少於約定的情形?4.違章建築能否阿布都瓦哈甫麦合穆提分配利益?5.如何處理實際建築面╲積超出規劃情形?6.違章建築拆除造成的損失承擔如何規定?7.合作建远程武器房利潤分配如何規定?8.什麽是名為合作實為土地使用轉讓、房屋買賣、借款、租賃合同?

                文章摘要2:

                目錄

                目錄 回目錄

                法條鏈接 回目錄

                最高人民法院關於審理涉及國有◇土地使用權合同糾紛案件適用法群体传送律問題的解釋

                  三、合作開發房地產合同糾紛

                  第十四條 本解釋所稱的合作開發房地產合同,是指當事人訂立的以提供出』讓土地使用權、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔風險合作開發房地▂產為基本內容的協議。

                  第十五條 合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的,應當認定合同有效。

                  當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的,應當認定▲合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的,應當認定合同有效。

                  第十六條 土地使用權人未經有批準權的人民政府批準,以劃撥▓土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的,應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續的,應當認定合同有效。

                  第十七條 投資數額超出合作開發房地產曹忠民合同的約定,對增加的投資數額的承擔比例,當事人協商不成的,按照當事人的過錯確定;因不可歸責於當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的,按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比▓例的,按照約定的利潤分配比例確定。

                  第十八條 房屋實際建築面積少於合作開發房地產合同的約定,對房屋實際建築面積的分配比例,當事人協商不成的,按照當事人的過錯確定;因不可歸責於當事人的事由或者當事人過錯無法確定黄健的,按照約定的利潤分配比例確定。

                  第十九條 在下列情形下,合作開發房地產合同的當⌒ 事人請求分配房地產項目利益的,不予受理;已經受理的,駁回起訴:

                  (一)依法需經批準的房地產建設項目未經有批準權的人民政府主管部門批準;

                  (二)房地產建設項ω 目未取得建設工程規劃許可證;

                  (三)擅自變更建設工程規劃。

                  因當『事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失,由當事人按照過錯承擔。

                  第二十條 房屋實際建築面積超出規劃建築面積,經有批準權的人民政府主管部門批準後,當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的,按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例,當事人協商不成的,按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的,按照約定的利潤分配比例確定。

                  第二十㊣ 一條 當事人違反規劃開發建設的房屋,被有批準權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除,當事人對損失承擔協商不成的,按照當事人過錯確定責任;過錯無法確定的,按照約定的投資比例確定计算机立式責任;沒有約定投資比例的,按照約定的利潤分配比例確定責任。

                  第二十二條 合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例,當事人未足額交納出資的,按照當事人的實際孙保林投資比例分配利潤。

                  第二十三條 合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的,不予支持。

                  第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經◥營風險,只收取固定利益的,應』當認定為土地使用權轉讓合同。

                  第二十五條 合作開价格底线就是發房地產合同約定提供資金的當事人不▽承擔經營風險,只分配固定數量房屋的,應當認定為房屋買賣合灵魂连接同。

                  第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險,只收取固定數額貨幣的,應當認定為借款合同。

                  第二十七條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險,只以租賃或者其他形式使用房屋的,應當認定為房屋租賃合同。

                經典案例 回目錄

                ·萬順公司訴永新公司等合作開發協議糾紛案 

                【載《最高人民法№院公報》2005年第3期(總第101期)】

                【裁判摘要】

                一、催告對方履行的當事人應當是守約方,處於▓違約狀態的當事人不享有基於催告對方仍不履行而產生的合同解除權。

                二、合同解除權的行使須以解除權成就為前提,解除行為應當符合法律規定的程序,否則不能引起合同解除的法陆玲玲律效果。 

                【提示】項目合作協議中未約定分階段分配利潤的,一方當事人不能以現階段盈利要求分配利潤。

                【裁判摘要】項目合作協議並未對分階段分利作出約定,合作項目的利潤分配應當在整個合作項目全部完成並通過結算後進行。在雙等高方合作項目尚未全部完成,整個合作項目的最終盈虧結論無法得出的情況下,一方當事人主張以現階段盈利分配合作利潤沒有合同依據。

                【裁判意見】項目合作協議的目的在於分配利潤,但是協議未約定分階段分配利潤的,一方當事人不能主張以現階段盈利分配合作利潤。法律規定的程序,否則不能引起合同解除的法律效果。 

                ·深圳富山寶實業有限公司與深圳市福星股份合巴纳拉什作公司、深圳市寶安區福永物業發展總公司、深圳市金安城投資發展有限公司等合作開發房地ξ產合同糾紛案

                【裁判摘要】

                ①雖然簽訂該合同時,雙方均很好应付無房地產開發資質,且涉案土地亦為國有劃撥土地,但隨後雙方又與具有房地產開發資質的≡公司簽訂了三方合作開發合同,並陸續繳納了土地出讓金,還將涉案土地變性為商住用地,同時也取得了政府相關部門審批頒發的《建設工程規劃許可證》、《房地產預售許︾可證》等行政批文,因此,雙方在合作開發房地產方∮面先期存在的資質缺陷等問題得以彌補,據此應當認定雙方之間系合作開發房地產關系,二者之間簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》應為有效合同,對雙方當事人具有約束力。

                ②合同一方當事人構成根本違約時,守約的一方當事人享有法定解除權。合同的解除在解除通知送達違約方時即發生〓法律效力,解除通知送達時間的拖延只能導致合同解除時間相應後延,而不能改變合同解除的法律後果。當事人沒有約定合同解除異議期間,在解除通知送達之日起三個月以後才向人民法院起訴的,人民法院不予支持。 

                ·浙江省樂清市樂城鎮石馬村村民委員會與浙江順益房地產開發有限公司合作開發房地產合同糾紛案

                【《最高人民法院公報》2008年第9期(總第143期)】

                【裁判摘要】根據《中華人民共和國村民委員會組織法》第十八條、第十凌吉奎九條的規定,村民會議由村民委員會召集,對於涉及村民利益的事項和村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項,村民委員會必須提請村民會議討論決定後方可辦理。村民委員會經依法召集村民會議討論決定後與他人訂∏立的協議,應當認定為合法有效。

                【提示】土地使用權掛牌出讓中當事起源长裤人串標行為侵害特ㄨ定第三人利益的,只有該第三人可以主張合同無效。

                【裁判摘要】因掛牌出讓而簽訂徐纪华的國有土地使用權出讓∞合同,如果有第三人提出異議,認為在競標中當事人有串標行為侵害其利益,應由第三方向有關部門提出主張。 

                ·長治市華茂副食果品有限公司與長治市傑昌房地產開發有限公司合作開發房地產合同糾紛案

                【裁判摘要】合作開發房地產合同,是指當事人之間訂立的以提供土地使用權、資金等方式共同々出資,共享利潤、共擔風險,合作開發房地產項目的合同。土地使用權投入∮方將其土地使用權變更ω 為合作各方共有或者歸於項目公司名下,通常是這類合同的重要內容。確認某合同是以土地使用權作價出資的合作開發房地產合同,還是單一的土地使用權轉讓合同,應根據合同各方是否對房地產開發項目共享利潤、共擔風險等情形進行判斷。

                【提示1】合作開發房地產中,因優化設計而新增加的面广德县国家税务局稽查局选案股積是合作項目的產物,當事人各方未作約定的,應適用公平原則確定各自比例。

                【裁判摘要1】房地產合作開發中,因施工方出於優化設計考慮而新增加的面積是合作項目的產物,理應歸合作各方共同所有,在各方對此無約定的情況下,可以適用公平原則,參照各方最初約厚重裂蹄长靴定分配面積所占分配比例以及合同履行過程中分配面積所占折旧期限比例的變化等合作項目實際履行情況綜合考慮進行分配。 

                【提示2】土地使用權作價出資的情況下,合同的性質為合作開發房地產合同還是土地使用權轉讓合同的認定

                【裁判摘要2】合作開發房地產合同,是♂當事人訂立的以提供土地使用權、資金等作為共同出資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。在一方以資金為投入,另一方以取得的土地使用權為投入的合作開發房地產合同中,土地使用權投入方將土地使用權變更為合作各方◤共有或者變更至項目公司名下,通常是合作開發房地產合同約定的重要內容,有的還要另行簽訂土地使用權轉讓合同。其真實意思表◥示是以土地使用權作價出資的合作,還是單一的土地使用權轉讓,合作各方是否共享利潤、共擔風險是主要的認定依據。各方約定共同成立專門的項目公司開發房地產,無論項目公司是否成立,以及土地使用權是否已經變更登記為項目公司享有,均↑不影響合作開發房地產合同的效力。 

                ·洞頭縣機械電器成套工程公司訴上海浦東新區房地產實業總公司合資、合作開發房地產糾紛案

                【要點提示】在判斷代理行為是否有效時,在代理人作出代理行為時沒有授權的情況下,還要不断找寻根據當事人的主張及證據進一步判斷被代理人在事後是否有明示或迦玛兰默示的追認行為。 

                ·紅都集團訴成銘公司曲解合作開發為拆遷補償拒不按約定給回還建面積房產案

                【提示】本案的爭議焦點為雙方所簽合同的性質問題——該合同是拆遷補償合同還是房地產合作開發合同? 

                ·青島王府裝飾大世界與齊魯建設集團公司聯建合同糾紛案

                【提示】

                ①聯建合同一方雖未辦理土地使用權變更登記,但已履行聯建審批手續,取得土地使用權批準的,應認阿吉尔古丽伊敏定聯建合同有效。

                ②涉及土地使用權的聯建合同是土ぷ地使用權有償轉讓的一種特殊形式,依照法律、法規規定應當辦理聯建審批手續及土地使用權變更登記,否則將導致聯建合同無效。 

                【裁判摘要】聯建合同一方當事人受讓土地後,雖尚未辦理土地使用權變更登記,但土地管理部門已發文批準認可。聯建合同對方當事人以一方當事人未取得土地使用權而主張聯建合同無效,理由不能∩成立,不予支持。

                ·吉林省對外貿易開發公司訴中國工商銀行長春市分行房產基建公司、中國工商銀行吉林省分行拖欠購房款糾紛上訴案

                【提示】聯建一方在未辦理房屋所有權更名手續的情況下與他人簽訂的購房合同╳效力的認定

                【法理提示】聯建一方取得房屋的處分權,雖未辦理所有權更名手續,但聯建雙方對房屋的權屬無異議。在這種情況下,其與他人簽訂的購房合同並辦理了產權過戶,該購房合同應認定有效。  

                ·蘇州市新興房地產開發公司與廣州白雲利山發展公司等合作開發房地產合同糾紛案

                【提示】當事人將受讓的土地使用權作價折成股份,轉讓給合作夥伴,是名為合作實為土地使用權的轉讓。 

                【裁判摘要】當事人將受讓得來的土地作價投入某公司,後又將自己在該公司的股份轉讓給合作夥伴,是名為合作實為土地使用權的轉讓。該宗土地轉讓未經有關部門批準,未非共格晶界辦理土地使用權變更登記手續,當事人亦未按土地使用權出讓合同約定的投資比例投入開發資金,違反了國家有關法律的規定,雙方簽訂的《補充規定》、《股東會議決議》、《股權轉讓確認書》為無效阿布力米提阿布力克穆合同[在處理《房地產管理法》施行後發生的相關合同糾紛時,不能以當事@ 人轉讓的土地使用權未辦理變更登記手續為由認定合同無效]。 

                ·蘭州市城關區畜牧獸醫工作站與甘肅恒通房地產開發公司合作建房糾紛上訴案

                【提示】合作項目實際投入低於合同總額時,按雙方合同約定的投入額計算雙方投入比例。 

                ①在合作建房的法律關系』中,雙方應按合同約定的各自投資額進行投入; 

                ②當合作項目的實際投入低於合同總額時,應按雙方合同約定的投入額計算出雙方的應投入比例,並據此計算出雙方的實際投資額。 

                【裁判摘要】本案訟爭的法律關系應為合作建房,由於當事人對拆遷戶的異地安置費和修建圍墻、大門等設施的費用、辦理各種手續的押金不☆應算作雙方對於合作建房的投資,因此,雙方對於合建的實際投資不足合同約定的總額,應由當事人雙方按照合同約定的投資比例承擔各自的應投資額。 

                ·上海吳森實業有限公司與遼寧信托投資公司等合作開發、經營房地產合同糾紛案

                【提示1】房地產聯合開【發合同中出地一方不具有合法的土地使用權,出資一方約定收回投資並收取紅利,該合同應認定為無效。 

                【提示2】一方出地、一方出資的房地產聯合開發合同有效的前提條件: 

                ①出地一方已經通過出讓或轉讓的方式取得了該地塊的土地使用權; 

                ②實際負責開發建設的一方是具有房地產開發資質的房地產企業; 

                ③出資一方與出地一方對該房地產項目共擔風險、共享利益。 

                【裁判摘要】《房地產聯合開發合同》的締約雙方當事人均無房地產開發經營資質,也沒有取得擬開發土地的平湖市全塘镇外乡人辣味馆使用權,出資一方按約定對其@ 中一個項目不參與開發經營卻在一定期限內收回投資並享有紅利。因此,該合同因出地一方不具有合法的土地使用權而無效。出資一方約定收回投資並收取固定利率的紅利的部分,屬於企業之間的拆借,因違反國家有關金融法規,亦應認定為無效。 

                ·長春房地(集團)有限責任公司與吉林中深房地產開▅發公司等合作建房合同糾紛案

                【提示】當事人以劃撥土地與他人合作建房,直至起訴前仍未補辦土地出讓金、辦理國有土地使用權出讓手續,所簽合作建房合同應認定無效。 

                【裁判摘要】一方當事人以國有劃撥土地與他人合作建房,直至起訴前仍未補交土地出讓金、辦理國有土地使用權出讓手續,所簽合同應認定無效。在認定合同無效時,不能同時判令解除合同。 

                ·茹丙勤等與國營第744廠資產轉讓協議糾紛案

                【提示】當事人簽訂資產轉讓協議,未經有關土地管理部門批準,以轉讓房產為由一並轉讓劃撥土地使用權,屬違法行為;將房產與土地使用權轉讓給自己與他人合辦的公司,屬於自己代理,合同無效。 

                【裁判摘要】雙方當事人簽訂的有償轉讓舊廠房設施及雙方合作辦廠協議,轉讓方不僅對其原舊廠閑置的房屋設施進行了處置,還實際處置了赶回办公室舊廠的土地使用權。盡管其對處置閑置的房屋設施向有關部門進行申報,但並未對其欲處置的原廠區使用的土地進行申報和評估,更未經有關土地管理部門的批準。轉讓方是受讓方股東之一,其與受讓方簽約將原有廠區房屋設施及土地使用權一並轉︻讓,實際是將國有資產部分轉讓給自己。因此,該轉讓協議應當認定無效。該方應當返還應收取受讓方的資金,並賠償相應的利息損失。 

                ·南寧國泰房地產開發有限公司與南寧市郊區津頭鄉麻村村民委員會等房地產合作開發合同糾紛案

                【提示】

                ①名為房地產合作開發實為用地補償合同糾紛的處理。 

                衡量補償價款是否顯失公正的標準,應當按照商業用地的價值來衡量,尊重當事人自己的約定。 

                【裁判摘要】涉案土地本是集體所有的土地,經過政府主管部門的審批後可以作為第三產業用地⌒,具有商業屬性,但仍然不屬於可以直接進入房地產開發市場的國有出讓土地。因此,當事人所簽訂的合作開發合同,本質上不是合作建房,而是建設用地的補償合同。這種用地補償不是一般意義上的農地征地補償,不能按照土地管理∞法所規定的農地征用補償標準。 

                ·重慶市總工會與重慶黑馬物業有限公司聯建房屋合同糾紛案

                【提示1】聯建合同中違章占地增建的房屋面積應由土地管理部門對吕启贵違法占地作出行政處理,不應按照有效合同約定的比例分配。 

                【提示2】超占土地只有經過出讓審批、繳納地價款後方可進入市場開發、經營,超占土地未辦審批手續屬違章占地。因超占土地而在涉案房屋上增加的建築面積,應先解決其合法性後,方能進√行權益分配。 

                [參考《關於審理涉及國有土地使用權糾紛案件適用法律問題的解釋》第20條] 

                【裁判摘要】聯建合同︻的雙方當事人在建設涉案房地產項目過程中違法占用行政劃撥土地,土地管理部門未作出處罰決定,也未補辦出讓審批手續。由於違法占地增設的建築面積不屬於雙方在聯建合同中約定分配的房屋面積,應由土地管理部門對違法占地作出行政處理後,再根據處理決定來分配房屋或者決定該部分房屋的歸屬,一審判決將這部分房屋按合同√約定的比例分配不當,依法予以ω 撤銷。 

                ·遼寧煤礦安全監察局與遼寧省沈陽市大東區人民政府聯建糾紛上訴案

                【提示1】名為雙方∑裏聯合開發合同,實為補償合同的認定

                【裁判摘要1】雙方當事人簽訂的《協議書》及《補充條款》中沒有約定政府以其享有的土地使用權作為投資,共同辦理合建審批手續,利潤分成或房屋產權分割,不符合一方出資,共同經營,共負盈虧,共擔風險的聯建特點,雙方約定委托方出資委托建設拆遷安置张其珍和建設,委托方支付建設費。由於建設方未實際履行建設項目內容,雙方當事人只是對動遷安置費用發生爭議,因此,從雙方當事人簽訂的《協議書》及《補充條款》的內容及已履行部分情況看,該《協議書》及《補充條款》名為雙方定向開發,實際為用地補償性質,一審法院認定為聯建性質不當,予以糾正。

                【裁判意見1】土地使用權轉讓的基本要求是轉讓方擁有轉讓土地的使用權並安置法是绝世高手律規定可以轉讓土地使用權;受讓方取得的土地使用權是通過轉静以修身讓取得而不是通過政府出讓或者政府行政劃撥。

                【提示2】土地補償合同中涉及市政公用設施用地面積補償的約定無效,由此造成的損失由雙方當事人按照過錯程度分擔。

                【裁判摘要2】雙方當事人簽訂的《協議書》及《補充條款》中涉及的380平方米汙水●泵站面積,屬於市政公用設施性質,其所有權與經營管理權均屬於國家,該《協議書》及《補充條款》中涉及的380平方米汙』水泵站用地面積內容無效。雙方簽訂《協議書》及《補充條款》時,均明知該項目用地中380平方米汙水泵站屬於市政公用設施,導致《協議書》及《補充條款》中涉及80平方米汙水泵站用地內容無效,雙方當事人均有過錯,因此,造成300萬元汙水泵站遷建△費,應由雙方分擔。

                【裁判意見2】

                ①汙水泵站屬於市政公用設施性質,其所有權及經營權屬於國家所有。它的性質歸屬決定了當事人無權對汙水泵站進行拆遷,也無權對汙水泵站占有的土地要求拆遷費用,故合同中關於汙水泵站動遷安置的約定因違反法律規定無效,其他部分的約定,當事人意思表★示真實,不違反法律和行政法規,應認定有效。

                ②關於汙水泵站的300萬元遷建費的分擔問題:

                A.汙水泵站屬於市政公用設施,雙方對此明知,卻仍將汙水泵站的動遷安置費用約定在合同中,導致合同中這部分面積的動遷安平湖市当湖镇孟秀快餐店置條款無效。

                B.對於無效的約定,一是互相返還,恢復到合同簽訂的原始狀態。二是對無效造成的損失,由過錯方予以賠償。此條款的無效,導致的損失就是甲方支付的300萬元汙水泵站遷建費,因雙方在簽訂合同時均明知汙水泵站在合同約定的土地範圍內,故雙方均應對此損失承擔責任。

                ·江西省南昌市工商行政管理局訴中國人民保險公司南昌分公司等聯合開發房地產合同糾紛案

                【提示】當事人使用雙方簽訂聯合開▂發房地產合同,出地方不享有土地使用權,二審期間仍未辦理有關土地使用權出讓及合建審批手續等地,聯合開發合同無效

                【裁判摘要】當事人簽訂聯合開發房地產項目合同時,出地方不享有該房產的土地使用權,未辦理房產建設及用地的合法手續。本案二審期間,出地方仍未與土地局簽訂土地使用權出讓合同,交納土地出讓金,辦理合建︾審批手續和土地使用權變更登記手續,故聯合開發合同無效。造成合同無效,合同雙方均有過錯,應根據各自的過錯程度承擔責任和分擔損失。本案損失主要體現為投資款的利息,提供土地的一方應負主要過錯責任,應返還對方全部投資款並賠償該款同期同類貸款利息、損失的70%;對方未對合同認真審查,應自行承擔所支出的交易管理費,並承擔投資利息損失部分30%。

                ·鐵道部隧道工程局與廣西康隆物業有限公司合作建房糾紛案

                【提示】《城市房地產管理法》施行後,合作審批手續及土地使用權變更登記手續的辦理並非合作建房有效的必備要件

                【裁判摘要】根據最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若幹問題的解答》(法發[1996]2號)規定,《城市房地產管理法》施行後發生的房地產開發經營案件,應當嚴格坦尼按照《城市房地產管理法》的規定阿卜杜合力力穆萨處理。該法沒有將辦理合建審批手續和土地使用權變更登記手續規定為合作開發合同生效的條件,也沒有關於不得在房地產項目建設過程中一方以在建工程作價入股,另一方投入資金進行合作開發的禁止性規定,因此本案《合作開發項目協議書》和《房地產分配協議書》沒有違反國家有關法律和行政法規的強制性和禁止性規定,意思表示真實,應認定為有效。

                【裁判意見】合作審批手續及土地使用權變更登記手續的辦理並非合作建房合同有效的必備要件。

                ·深圳市安益投資有限公司與深圳機場綜合開發公司合作建房合同糾紛免疫定身上訴案

                【提示】認定名為“集資開發合同”,實為“合作建房性質的合同”的考量因素

                【裁判摘要】當事人簽訂“集資開發合同”,從合同約定的內容來看,不符合一☉般意義上的集資法律關系的特征,其權利義務是圍繞共同建設房屋這一行為而設定的。在建房籌備階段,一方當事人負責提供土地並辦理相關手續,實現土地三通一平,完成建設項目立項報批,而另一方則交納約定的土地開發費及其他相應費用。在建房實礼仪匕首施階段,一方負責區內的公建設施建設、負責建房施工用電用水、商品杨澜房銷售報批,而另一方則負責支付建設資金、組織施工建設、保證施工質量。在房屋建成階段,一方負責辦理產權證。售後物業管理,而另一方則負責有關稅費。因此,本案合同屬於一方出地一方出資共同建設房屋的合作建房性質的合同。 

                ·長春市舊區房屋改造管理處與長春星宇集團股份有限公司房地產在建項目轉讓合同右边距糾紛案

                【提示】經政府批準成立的對舊區倒危房進行統一開發和管理的機構,辦理相關手續的,應認定其具有房地產開發資格

                【裁判摘要】“舊改處”系經市政府批準設立的對舊區倒危房進行統一開發改造和管理的專門機構。當時“舊改處”雖系獨立的事業單位,但市政府明確在黑水路改造工程中,政府不投資而實行自負盈虧、獨立核算的企業化管Ψ理。“舊改處”成立後,其根據市政府的有關文件規定的職能,對危房進行專項開發建設與管理,辦理了開工許可證、規劃許可證、商品房預售許可證等相關手續,且“舊改處”在原一審審理期間亦辦理了《企業法人營業執照》。因此,應認定“舊改處”具備房地產開發資格。 

                ·上海仲義建設實業總公司與上海黃浦投資發展總公司房屋聯建糾紛案

                【提示】房屋聯建合同當事人雙方對“公建”範圍產生爭議的,應根據當事人的真實意思表示並結合行業慣例來理解

                【裁判摘要】房屋聯建雙方約定的了望塔土地面積是雙方對聯合建房地塊折算的結果,而非約定建造的商品房實際占用土地面積的折算。雖然協議中約定的土地面積排除了“公建、帶征地”,但當事人提供的規劃圖中說明將該土地按規劃分為住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地,房屋聯建雙方在該圖基礎上簽訂的聯建房協議中約定的不包括“公建、帶征地”中的“公建”應僅指公建用地,不應包括道路和公共綠地占地,故根據當事人的真實意思表示和行業慣例,可以認定雙方約定的土地面積不是單純的建房占地,而是應包括參建商按規劃比例分攤的道路、綠化占地在內的面積。

                ·臨沂市羅莊區人民政府與臨沂鑫聖園公墓管理處土地使用權糾紛上訴案

                【提示】當事人對有關人民政府處理土地所有權和使用權爭議的行政行為不服的,應向當地人民法△院提起行政訴訟,而不是民事訴訟

                【裁判摘要】公墓管理處在其沒有獲得公墓項目用地《國有土地使用證》、不是該項目用地的合法使用權人、與區政◥府之間沒有任何合同關系的情況下提起訴訟,請求人民法院確認其對公墓500畝土地擁有合法使用權,確認區政府與區民政局之間發生的土地使用權交易行為無效,沒有事實根據,不具備本案原告的訴訟主體資格。 

                ·香港輪達發展有限公司等訴廣東深圳市人民政府僑務辦公室等合作建房合同糾紛案

                【提示】合作建房中,一方可以將投資權利義務轉讓給第三方,並獲取一定利潤

                【裁判摘要】當事人參與了合作項目的前期工作,後要求退出合作項目,經與第三方協树结构商,自願簽訂了《大廈投資股權轉讓協議》,當事人在原合同中的權利義務由第三方承接,三方同意當事人退出,經有關部門批準當事人退出合作項目。至於《大廈投資股權轉讓協議》中約定的轉讓合同的補償款,系經雙方當事人協商同意,對當事人在合作項目中前期投入及合作項目預期利潤的補償,並非謀取非法利益,且當事人早已退出合作項目,第三方也為履行《大廈投資股權轉讓協議》支付了部分款項,故當事人的轉讓行為應為有效。

                【裁判意見】《合同法》實施後,轉讓合同不得牟利之規定已不再適用,法院在審理案件時也已不≡再引用《民法通則》第91條轉讓合同不得牟利的規定。 

                ·西安交通大學第二醫院與陜西惠源物業管理有限公司投資建房、房屋使用權糾紛上訴案

                【提示】聯建合同一方因執行政府決定而不履行合同的,不應視為「違約行為。

                【裁判摘要】聯建合同雙方當事人約定:一方提供水源、電源、通訊,保證對方正常施工。由於聯建工程擅自加層,政府有』關主管部門要求立即停工接受處罰。聯建工程在政府有關主管部門責令停工通知下達後就應停止施工,如繼續施工則是違法的,一方執行政府的決定,采取停水、停電的措施不應視為違約行為。

                【裁判意見】如按合同的約定,當事人的行為時違約行為,但在政府停工通知到達時,工程就應開始停止建設,當事人停水、停電在後,是在工程處於停工狀態期間,即合商品采购业务管理同中止履行期間。而違約行為一般是發生在合同履行過程中,如果合同無效、不生效或中止履行,即使當事人履行也不發生效力,故而本案中當事人的行為不應視為違約行為,如繼續施工則是違法的。也就是不說,無論是否停水、停電,按照政府的通知都應當停止施工。 

                ·深圳市晟長房地產有限責任公司與深圳市食品總公司合作開發房地產合同糾紛上訴案

                【提示】合作建房合同中經規劃國土局批準房屋容積率增加的,當事人雙方對增建面積未約定,法院應根據公平原則作出裁判

                【裁判摘要】當事人雙方在◣合作開發房地過程中,規劃國土局批準房屋容積率增加,首層架空由停車用途改完商業用途,對最【後經過批準確定為商業用途的首層房產如何分配,雙方未作新的約定。在沒有更為明確具體的法律規定和當事人約定解決首層面積如何分配的前提下,應比照雙方主合同約定的分√配原則,按照公平合理的分配方式對首層進行分割,才更加符合案件實際情況。即比照合作合同中關於房產分配的比例,按一方占60%,另一方占40%,進行合理分配。一審判決按照雙方合同約定的關於增建面積的分配比例進行實際分割,依據不充分。   

                ·海南天興房地產有限公司與海南國際嵩山旅業實業有限公司合作建房糾紛案

                【提示】合作建房合同確認無效後,建設方應將對方支付的定金返還並支付利息

                【裁判摘要】合作建房合同被確認無效,合作建房一方交付了定金,而交付定金行為並不能看作是履行合同的行為,履行應當是將聯建一方的資金投入到實際建雷吉娜設之中,但涉案土地未經建設開發,資金尚未投入建設,故應由建設方將對方投入的定金予以返還,並支付同期同類銀行貸款利息。

                ·嶽陽利德房地產開發有限公司與嶽陽天龍建築裝飾公司等建設工程拖欠工程款糾紛上訴案

                【提示】建築工程項目整體轉讓後,當事人取得項目進行獨立承建銷售,其行為不以對方意誌為轉移,不屬於代理行為。

                【裁判摘要】案涉合同名為承包合同,但從雙方在合同中約定的內容看,是甲方將訴爭項目全部轉讓給乙方,乙方可以以甲方的名義進行付款很准时開發建設。雙方在二審庭審時對合同中關於“大包幹”的理解也是相同的,即是項目的整體轉讓;乙方在取得項目後,即進行獨立的承建銷售,其行為不以甲方的意誌為轉移;乙方也是以自己的名義而不是以甲方的名義從事的民事活動,即與他人簽訂了“轉包協議”。以上ζ情形均不符合代理的法律特征,因此,本案雙方不是被代理與代理的法律關系,而是名為工程承包,實↑為項目轉讓合同。

                【裁判意見】代理具有如下特征:

                ①代理人須為被代理人的利益進行民事行為;

                ②代理是代理人代被代理人進行民事行為;

                ③代理是代理人以代理權為基礎進行的民事法律行為;

                ④代理是代理人以被代理人名義進行民事法律行為;

                ⑤代理由被代理人對代理行為直接承擔責任。 

                ·北沙坡村村委會訴西安市高新技術產業開發區東區管委會等拖欠征地款糾紛案

                【裁判摘要】依照合同法第一百一十四條第二款的規定,當事人在合同中約定的違約平湖市当湖镇小妹商店金過分高於違約方給守約方造成的損失的,人民法院可根據當事人的請求適當予以減少。

                【提示】違反《土地管理法》中國有土地用途的強制性規定,且在沒有取得對價的情況下,約定改變征地用途的條款無效。

                【裁判摘要】經有權機關批準依法取得征地村委會農村集體所有土地的資格之後,行為人與村委會簽訂征地協議,在沒有取得對價的情況下,約定把農村集體所有的土地征為國有土地印制线路後又返還給村委會,改變了經批準的征地用途,違反了《中華人民共和國土地管理法》中有關國有土地用途的強制性規定,並且損害了國家和社會公共利益,違反了《中華人民共和國合同法》第52條的規定,該條款無效,其他條款有效。

                【裁判意見】《土地管理法》第4條有關土地用途管理的強制性規定,屬於《合同法》第53條第5項規定、最高人民法院《關於適用<合同法>若幹問題的解釋(二)》第14條所解釋的“效力性強制性規定”。

                ·長治市華茂副食果品有限公司與長治市傑昌房地產開發有限公司合作開發房地產合同糾紛案

                【載《最高人民法院公報》2007年第8期(總第130期)】

                【裁判摘要】合作開發房地產合同,是指當事人之間訂立的以提供土地使用權、資金等方式共同出資,共享利潤、共擔風險,合作開發房地產項目的合同。土地使用權投入方將其土地使用權變更為合作各方共有或者歸於項目公司名下,通常是這類合同的重要內容。確認某合同是以土地使用權作價出資的合作開發房地產合同,還是單一的土地使用權轉讓合同,應根據合同各方是否對房地產開發項目共享利潤、共擔風險等情形進行判斷。

                【提示1】合作開發房地產中,因優一流的业务代表化設計而新增加的面積是合作項目的產物,當事人各方未作約定的,應適用公平原則確定各自比例。

                【裁判摘要1】房地產合作開發中,因施工方出於優化設計考慮而新增加的面積是合作項目的產物,理應歸合作各方共同所有,在各方對此無約定的情況下,可以適用公平原則,參照各方最初約定分配面積所占分配比例以及合同履行過程中分配面積所占比例的變化等合作項目實際履行情況綜合考慮進行分配。 

                【提示2】土地使用權作價出資的情況下,合同的性質為合作開發房地產合同還是土地使用權轉讓合同的認定

                【裁判摘要2】合作開發房地產合同,是當事人訂立的古木迷宫三层以提供土地使用權、資金等作為共同出資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。在一方以資金為投入,另一方以取得的土地使用權為投入的合作開發房地產合同中,土地使用權投入方將土地使用權變更為合作各方共有或者變更至項目公司名下,通常是合作開發房地產合同約定的重要內容,有的還要另行簽訂土地使用權轉讓合同。其真實意思表示是以土地使用權作價出資的合作,還是單一的土地使用權轉讓,合作各方是否共享利潤、共擔風險是主要的認定依據。各方約定共同成立專門的項目公司開發房地產,無論項目公司是否成立,以及土地使用權是否已經變更登記為項目公司享有,均不影響合作開發房地產合同的效力。

                ·東營市七色光房地產開發有限責任公司與中國工商銀行股份有限公司東營西城支行房地產聯合開發合同糾紛上訴案

                【提示】金融機構與他人簽訂的聯合開發合同,涉及投資用於解決職工住宅部分的內容有效;涉及商業開發、賺取商業利益的部分內容無效。

                【裁判摘要】《中華人民共和國商業銀行法》第43條規定,商業銀行在中華人民共和國境內不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企業投資。本案中,根據愤怒法术聯合開發合同的約定,銀行投資用於解決西城工行職工住宅部分的合同內容不違反商平湖市黄姑镇云萍客饭店業銀行法的禁止性規定,應認定為有效。但銀行投資用於商業開發、賺取商業利益的部分內容,因違反了商業銀行法第43條的禁止性規定,應認定為無效。

                【裁判意見】審理涉及商業↙銀行合作建房的案件時,一定要審查其合作建房的目的:

                ①如果目的是投資,則應認定為無效;

                ②如果目的確是為解決本行職工住房困難,不宜認定為無效(對“非自用不動產”作適當解釋來處理)。  

                ·遼寧北信房地產開發有限公司與鐵嶺惠源集團有限公司合作開發房地產合同糾紛上訴案 

                ——雙方均要求履行合作開發協議,一方訴請另一方給付代墊款項應不予支持

                【提示】聯合開發項目雙方當事人對開發項目平湖市全塘镇福迎门餐饮店負有對等投資義務,雙方均要求繼續履行合︾作協議的,對乙方訴請另一方給付代墊款項不予支持。

                【裁判摘要】當事人雙方在簽訂《聯合開發協▲議書》時約定了兩個聯合開發項目,同時雙方還認可在履行《聯合開發協議書》過程中又共同取得了三個項目。對於後取得的三個聯合開發項目,雙方並沒有另行簽訂相玉脊蜥蜴關協議。基於本案五個項目事實上均屬於聯合開發的標的,因此,有關雙方當事人阿西汗艾麦提的出資義務和利潤分配以及風險共擔的基本原則均應依照《聯合開發協議書》的約定執行。根據《聯合開發協議書》有關“雙方各分50%利潤,風險共擔”的約定,應當認定雙方對本案五個項目均有對等的投資義務。此情況下,一方要求另一方給付為其墊付的前期投資款及利息沒有合同依據,對該項請求應不予支持。

                【裁判意見】在雙方當事人對聯合開發項目均①負有對等投資義務以及雙方當事人均要求繼續履行《聯合開發協議書》的前提下,法院的裁判應盡量穩定雙方的合作關系,維護交易↘秩序。此時,一方訴請另一方給付所謂的代墊款項既與履行合同的目的相反,同時也與情理或常理不符,應不予支持。 

                ·天津津投金廈房地產發展股份有限公司與天津市東麗軟件園建設開發有限公司、天津三聯投資集團有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛上訴案

                【提示】雙方簽訂合同後,一方當事人」接受並使用對方投資款後,又以締約行為未經公司控股股東同意為由主張合同無效的,不予支持。 

                【裁判摘要】雙方簽訂房地產合資、合作開發合同,當事人作為獨立法人,有權以自己的名義對外簽訂合同,合同相對方有理由相信其法定代表人或者其法定代表人委托的簽約人的締約行為即是公司行為,當事人應對其締約行為的後果承擔相應的民事法律責任。當事人的控股进出口商品检验股東因該協議而與當事人發生的爭議,系股東與公司之間的爭議,屬於另一法律關系。當事人以其締約行為未得到該股東同特征文法意而主張合同無效的,不予支持。 

                【裁判意見】法律不允許一個獨立的法人在簽訂合同或者為其他民事行為之後,以自己的股東不同意為由否認合同或者相應的其他民事行為的效力;否則,公司作為法人的獨立人格就不存在了。

                ·廣州市海珠區鳳陽街五鳳村民委員會等與廣東省絲綢進出口集團金業物業發展有限公司等合資、合作開發房地產合同糾紛再審案

                【裁判摘要】

                ①《中華人民共和國城市房地產管理法》(2007年修訂)第二十八條規定,依法取得的土地使用權,可以依照本法和有關法律、行政法規的規定,作價入股,合資、合作開發經營客人认准了房地產。最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十■四條規定,合作開發房地產合同是指當事人㊣ 訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。由此可見,合作開發房地產合同的法律特征在於“共同投資、共享利潤、共擔風險”。僅以《合作建設開◥發合同》在字面上沒有約定“共擔風險”即否定雙方合作開發房地產的性質,既不符合我國「房地產市場的實際情況,也與合同當事人共同合作開發房地產的真實意思表示相違背。

                ②基於合作開發房地產合同的特性,即“共同投資、共享利潤、共擔風險”,至於是否為合同相對人,以及在履行《合作建設開發合同》中是否存在過錯,均不能成為其免於對外承擔連帶清償責任的抗辯事由。 

                ·浙江金華市自來水公司訴江西三清山管委會聯營建設索道糾紛案

                【載《最高人民法公報》2005年第4期(總第102期)】

                【裁判摘要】當事人以同一標的先後與他人簽訂兩個協議,兩個協議內容均不違反法律、行政法規的強制性規定,依法符合合同生效條件的,不能因前協議林喉哨岗有效而認定後協議無效,或認定前、後協議存在效力上的差異。當事人因履行其中一個協議而對另一個協議中的對方當事人構成違約的,應承擔違約責任。

                ·北京成銘大廈有限公司與北京紅都集團公司房地產合作開發糾紛上訴案

                【裁判觀點】房地產合作開發雙方簽訂合作開發協議後,提供資金方合作方成立項目公司,項目公司與提供土地使用權合作方簽訂拆遷安置性質的協議,項目公司以此為由認○為與土地使用權合作方系拆遷安置法律關系,而非房地產合作開發法律關系,法院不予支持。 

                ·三亞亞龍工貿(集團)公司與海南省遼顾客开不出經貿易實業有限公司土地使用權轉讓合同糾紛上訴案

                【提示】名為聯合開發合同,實為土地使用權轉讓合同性質的認定 

                【裁判摘要】當事人將以土地使用權轉為內容的協議冠名為聯合開發協議書,人民法院應根據合同中約定的實際內容認定合同性△質。本案雙方當〓事人簽訂《聯合開發協議書》時,當事人既未與政府簽訂土地使用權出讓合同、交納土地出讓金而實際取得地塊的土地使用權,也沒有得到土地管理部門的批準,就向對方轉讓土地使用權,違反了《城鎮國有土地使用權出讓轉讓條例》第4條的規定,而且在本案一審期間也沒有補辦土地出讓手續,故應認定該協議無效。 

                【摘要】最高人民法院經審理認為:雙方當事人所簽訂的《聯合開發協議書》名為聯合開發,但約定亞龍公司以每畝180萬元莉莉丝人民幣,共計8,787.8萬元的總價拿出三亞市5號小區的48.82畝土地交由遼經貿公司開發,該地上的建築物由遼經貿公司經營,利潤由遼經貿公司獨自獲得。雖然遼經貿公司為亞龍公司墊付修建濱海大道及開發5號小區的前期費用為其取得48.82畝土地使用權的條件,但協議中上述關於轉讓土地使用權的畝數、單價、總價和四至的約定表●明,協議的性質不是聯合開發,而祖昆达废墟是土地使用權轉讓。鑒於該協議簽訂於《中華人民共和國城市房地產管理法》實施之前,故應以國家當時有關土地管理的法律、法規和最高人民法院《關於審理房地產法施行前房地產開發經營案件若幹問題的解答》為依據衡量其合法性。本案雙方當事人簽訂《聯合開發協議書》時,亞龍公司既未與三亞市人民政府簽訂土地使用權出讓合同、交納土地出讓金而實際取得三亞市5號小區的土地使用權,也沒有得到三亞市土地管理部門的批準,就以每畝180萬元的價款向遼經貿公司轉讓土地使用權,違反了《中華人民共和國城鎮國有土地使╲用權出讓轉讓條例》第四條的規定,而且在本案一審期間也沒有補辦土地出讓手續,故應認定該協議無效。

                ·陳全、皮治勇訴重慶碧波房地產開發有限公司、夏昌均、重慶奧康置業有限公司合同糾紛案

                【載《最高人民法院公報》2010年第10期(總第168期)】

                【裁判摘要】

                一、根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條的規定,合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險,只收取固定利益的,應當認定為土地使用權轉讓合同。當事人自行約定的合同名稱不影许诚響對合同性質的認定。

                二、《中華人民共和國合同法》第五十二條石布規定:“有下列情形之一的,合同無效:………(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;………”根據前述規定,法人與他人惡意串通簽訂合同,表面上損嘉兴市乍浦镇唐记烤鸭店害法人自身利益,實質上損害第三人利益的,第三人有權提起確認合同無效之訴。

                三、對於前述條款中“惡意串通”行為的認定,應當分析合同雙方當事人是否具有主觀惡意,並全面分析訂立合同時的具體情況、合同約定內容以及合同的履行情況,在此基礎上加以綜合判定。

                ·沈陽工業大學與遼寧嘉富房產開發有密室限公司合資合作開發房地產合同糾紛一案

                【提示】房地產合作開發一方因行政規章調整未能繼續履行合同,法院如何認定違約責任?合資合作開發合同未能繼續履行,一方的預期利益損失可以得到保護嗎?

                【裁判觀點】合資合作一方因教育部辦學條件調整未能繼續履行合同,並無主觀◆過錯,結合合資合作另一方同意解除合同並將聯建房屋改造成商品住宅對外出售彌補自身經濟損失的事實,合資合作一方不承擔違約責任。 

                ·合肥天都床上用品廠等與宜興市翔宇金屬材料公司合資合作開發房地產合同糾紛上訴案

                【裁判摘要】天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關於合資¤開發天都小區的協議》和相關補充協議是關於合資合作開發天都住宅小區合同,合同明確約定了天都廠以土地等投資,翔宇公司以建設資金投資,建興公司以資質出資吴卫群,並負責項目的開發建設和管理。三方合資合作的形式既不是設立項目公司,也不是三方聯名開發,而是由建興公司獨自開發,天都廠、翔宇公司作為隱名投資人參與開發。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條規定“依法取得的土地使用權,可以依照本法和有關法律行政法規的規定,作價入股,合資、合作開發經營房地產。”說明天都廠以土地等投資開發房地產是符合法律结束放映規定的;翔宇公司以自有資金投資房地產建設,也是法律準許的,實質上天都廠、翔宇公司作為隱名投資人的主體是適格的。作為該項目所有人的建興公司也實際參與了開發和經營。開發之初該房地產項目的土地使用權辦∴理了出讓手續,並依法過戶到建興公司名下,且建興公司也依法取得了天都住宅小區《建設用地規劃許可證》和《商品房預售許可證》。按照法律規定,建興公司已成為該房地產項目的合法所有人。建興公司是具有房地產開發經營資質的企業,是房地產開發經營◆的適格主體。在天都住宅小區項目開發過程中,建興公司成立了建興公司東市分公司,其大部分工作人員雖然原先是天都廠、翔宇公司的工作人員,但這都屬建興公司對其分支機構工作人員的選任問題,其工作人員原先身份如何並不改變建興公司項目所有人的法律地位。至於在三方簽訂平湖市圣芙伦斯餐饮休闲会所的《關於合資開發天都月布护肩小區的協議》中,建興公司雖然不參與房地產開發利潤的分配,但協議卻明確約定建興公司應當負責該項房地產的開發和管理,且三方當事人都承認建興公司實際參與了天都住宅小區的開發和經營,從法律和對外關系的角度來說,作為該項目所有人的建興公司應當依法對外承擔該房地產項目開發經營的法律召唤符文責任。無論天都廠、翔宇公司、建興公司如何約定責任承擔問題,但這些約定只能約束合同當事人,無法免除建興公司依照法律應當承擔的對外責任。建興公司在作為有合法資質的房地產開發經營性企業,可以用資質投資與他人合資合作開發經營房地產,對此法律並不禁止。在收益分配上,建興公司只收取一定比例的管理費,與其對外應當承擔的法律責任或許並不相稱,但這是建興公司對收益的自由處分,不違反法律規定,也不損害國家、集體和他人的利益。盡管※天都廠、翔宇公司、建興公司後來簽訂了《關於終止“合作開發天都住宅小區”的協議》,約定建興公司退出,該房地產項目轉讓給林宇公司開發經營。但因除土地使用權業已變更到林宇公司名下外,其他諸如《建設用地規劃許可證》、《商品房預售許可證》並沒有變更到林宇公司名下,林宇公司又被註卐銷,天都廠、翔宇公司又無房地產開發經營資質,導致該合同實際無法繼續履行,應當依法予以終止,已經變更到林宇公司名下的土地使用權應當返還給建興公司。因此,天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關於合資開先领导自己發天都小區的協議》和相關補充協議是當事人的真實意思表示,其內容並不違反法律法規的強行性規定。況且天都廠、建興公司與翔宇公司開發的天都小區已經完成了一期工程建吸血鬼的拥抱設,部分商品房已經由建興公司、林宇公司預售或出售,簡單認定天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關於合資開發天都小區的協議》和相關補充協議無效,既不利於社會穩定,也不利於對廣大購房戶利益的保護。

                ·雲南慶儀珍旅遊服務有限公司與西雙版納正德房地產開發有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛上訴案

                【裁判觀點】以劃撥土地伯格斯矢量使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的,必須經有张建飞批準權的人民政府批準同意劃撥土地轉為出讓土地。本案中,景國用字第0461號國有土地使用證載明涉案土地的使用權類型為劃撥。雙方當事人簽訂《合作開發房地產項目協議》後,被上訴人雖然取得了西雙版納州發改委對“金碧園住宅小區”項目的批※復,景洪市人民政府作出了同意變更土地性質為住宅用地的批復,被上訴人也取得了《建設用地規劃許可證》,但上述批復和許可證均沒有涉及涉案土地使用權類型的轉換,上訴人卐並未取得有批準權的人民政府針對涉案土地的使用權由劃撥土地轉換為出讓土地的批準。至本案起訴前,涉案土地的出讓手續仍未辦理,也未取得可以辦理出讓手續的批準,故雙方當事人簽訂的《合作開發房地產項目協議》應為無效合同。

                ·北京商建房地產開發公司訴北京市北郊農場合作建房協議案

                (合同解釋情勢變更)

                【裁判觀點】合同履行期間,由於雙方合作建設的項目用地在報批過程中遇行政部門查處違章期間暫停審批,致合作一方無法取得規劃許可。合作一方以此為由暫不向合作另一方支付土地補償金近海狂鱼的,符合情勢變更情形,不能視為違約。 

                ·大連渤海建築工程總公司與大平湖市新埭镇团结奶牛场連金世紀房屋開發有限公司、大連寶玉房地產開發有限公司、大連寶玉集團有限公司建設工程施工合◎同糾紛案

                【載《最高人民法院公報》2008年第11期(總第145期)】

                【提示1】《民法通則》第84條第1款“特定的”之含義

                【裁判摘要1】《民法通則》第84條第1款規定:債是按照合同的約定或者依照法律的規定,在當事人之間產生的特定的權利和義務關系。第2款規定:債權人有權要求債務人按照合同的約定或者依照法律的規定履行義務。“特定的”含義就是只有合同當事人才受合同權利義務內容的約束。債權人要求債務人履行義務的基礎是合∏同約定或法律規定。

                【提示2】因第三人的行為致使債⊙權不能實現,債權人不能向第三人請求排Ψ 除妨害或要求第三人對債務承Ψ擔連帶責任。

                【裁判摘要2】債權屬於相對權,相對性是債權的基礎,故債權在法律性質上屬於對人權。債是特定當事人之間的法律關系,債權人和債務人都是特定的。債權人只能向特定的債務人請求給付,債務人也只對特定的債權人負有給付義務。即使因合同當事人以外的第三人的行為致使債權不能實現,債權人不能依據債權的效力向第三人請求排除妨害,頁不能在沒有法律依據的情況下突破合同相對性原則要求第三人對債務承擔連帶責任。

                【提示3】合作開發加内格合同既不屬於個人合夥,也沒有成立合夥企業,不應適用《民法通則》或《合夥企業法》有關個人合夥和普通合夥人承擔連帶責任的規定。

                【裁判摘要3】合作開發房地產合同中“共同投資、共享利潤、共擔風險”是指合作各方开闸刀內部關系,而不是指對外關系。當事人沒有成立合作開發房地產的項目公司或成立不具備法人條件的其他組織,應屬“獨立經營”,應按照約定各自獨立承擔民事責任。合作開發合同既不屬於個人合夥,也沒用成立合夥企業,不應適用《民法通則》或《合夥企業法》有關個人合夥和普通合夥人承擔連帶責任的規定。

                ·以合作開發項目國有土地使用權抵押所取得的貸款的歸屬

                【最高人民法院民一庭意見】合作開發房★地產過程中,對以合作開發項目建設用地使用權作抵押所取得的周於項目開發的貸款,如果合作開發協議未對該貸款歸屬進行約定,則在分配合作開發項目的權益時,該貸款既不能作為雙方當事人的共同投資,也不能認定為合作開發房地產當事人的投資;基於該融資產生的負債亦非合作開發房地產的單方負債,應屬於項目負債。 

                ·山東亞新設計工程有限公司與煙臺昆侖房地產〖開發有限公司、煙臺市清泉綜合開發有限公司、山東清泉集團有限公司建設工程設計合同糾紛二審民事判決書

                【提示】未參與設計合同簽訂的合作↘開發的當事人,無須對設計費支出承擔連帶責任。

                【裁判要旨】《物權法》第一百零二條關於“共有的不動產或者動產產生△的債權債務,在對外關系上,共有人享有介电連帶債權、承擔連帶債務”的規定,旨在解決因共有財產產生的債權債務如何享有和負擔的問題。而本案各方為訟爭合作開發法律關系的當事人,不屬於上述針對共有人共有物債權債務處理的法律規定情形。依據合同相平湖市当湖东良水产品批发部對性原則,將設計費的承擔責任限定在設計合同的相對方當事人之間,具有事實及法律依據。

                【規則】合作開發房地產情形,不適用針對共有人共有物債權債務處理的法律規定。

                【摘要】 《物權法》第102條關於“共有的不動產或者動產產生的債權債務,在對外關系上,共有人享有連帶債權、承擔連帶債務”的規定,旨在解決因共有財產產生的債權債務如何享有和負擔的問題。而本案各方為訟爭合作開發法律關系的當事人,不屬於上述針對共有人共有物債權債務處理的法律規定情形。

                ·中國信達資產管理公司西安辦事處與海南華山房地產開發總公司、中國建設銀行股份有限公司西安曲江支行借款合同糾紛案

                【載《最高人民法院公報》2009年第12期(總第158期),第22-28頁】

                裁判摘要】當事人簽訂民事合同具有復雜的動機、目的和作用,合同除確定具體的交易關系外,還可以具有規範和指引作用,即當事人通過合同對以後發生的權利義務關系進〖行規範和指引;合同還可以具有確認和評價的作用,即當事人通過合同對雙方既往發生的民事法律行為的性質、目的和作用加以確認、補充、完善和評價。

                ·徐州東大房地產開發有限公司訴江蘇天權房地產開發有限公司合作開發房地產合同糾紛案  

                【裁判要旨】在合作開發房地產合同糾紛案件中,合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險,只收取固定利益的,應當認定合同性質為土地使用權轉讓合同。

                ·深圳市京圳投資有限公司訴四川朗業建築工程有限公司等建設工程施工合同糾紛案  

                【裁判要旨】合作開發房地產,合作方協議一致不再參與項目未來利潤分配以及債務承擔,且項目承包方也表示同意的,項目開發合作商對工程債務不徐伟林再承擔連帶責任。

                ·非因雙方當事人原因導致合作開發房地產合同解除的處理方式,出資方有權享有相應的土地增值收益——上訴人方明通與上訴人福州宏發房地產有限公司合作開發房地產合同糾紛二審案 

                【法理提示】合資合作開發建設房地產項目中,雙方已按照約定將各自的土地和資金投ζ 入到合作項目中,即成為共享利益、共擔風險的利益共同體。非因雙方莱度斯當事人原因導致合同解除的,出資方有權共享合作期間合作項目形成的相應權益包括土地增值部分。出資方未全部出資到位的,如無特別約定,應根據權利義務一致原則,以各方實際出資比例確定各自應享有的項目權益。

                ·重慶天馬工業設備安裝有限○公司與重慶塑皇建設(集團)有限公司等建設工程施工合同糾紛申請案

                【裁判要旨】合作開發各方應向承包人承擔工程款連帶清償責任。

                ·遼寧強大鋁業工程股份有限公司與雙鴨山市體育局等建設工程施工合同糾紛上訴案

                【裁判要旨】合作開發各方共同給付承包人拖欠工程款。

                ·中國藍星(集團)股份有限公司訴晟元集團有限公司等建設工程施工合同糾紛案

                【裁判要旨】涉案項目建設單最大值位雖未與承包人簽訂建設工程施工合同,但引進投資公司投資開發並從中獲益,應對投資公司涉案項目所欠承包人工程款承擔連帶給付責任。

                ·滕州市建築安裝工程集團公司濟南分公司與山東萬福苑置業有限公司等建設工程施工合同糾紛上訴案

                【裁判要旨】因建設工程施工合同發生糾紛的,應當由簽訂建設工程施工合同的當事人平湖市当湖凯煌宝小吃店參加訴訟並承擔責任,其他合作開發方不是建設工程施工合同的當事人,不應當和客户卯上了承擔建設工程施工合同的義務。

                ·合肥市包河區常青街道姚公社區居民委員會與浙江海納建設有限公司建設工程施工合同糾紛上訴案

                【裁判要旨】雖有一方參與如支付部分工程款、出具工程款欠口袋里的银子條等行為,但是其系履行與另一方的合作協議的行為,相對於施工方其行為是代表合作另一方的行為,其並非民事訴訟法規定的必須參加訴訟的當事人。

                【裁判摘要】涉案工程施工合同是由姚公社居委與海納公司簽訂,雙方在合同中明確約定了各自的權利義務,海納公司依約對涉案工程進行了施工,姚公○社居委也按合同約定支付了部分工程款,該合同得到了履行,故姚公社居委和海納公司為施工合同的相對方。同時,和商公司在與姚公社居委的補充協議中也明確表示:其代表姚公社居委對“姚公農貿綜合樓”項目工程的建設期間進行管理和投資,認可並代為執行姚公社居委與施工方(海納公司)的“姚公農貿綜合樓工程補充合同書”。可見在合同履行過程中,雖有和商公司參與,如支付部分工程款,出具工程款欠條等行為,但是其履行與姚公社居委合作協議的行為,相對於施工人海納公司來說,其行為是代表姚公社居委的行為。故和商公司並非民事訴訟法規定的必須參加訴訟的當事人,原審法院未追加其為共同被告,並無不當。

                ·柯鴻道訴陜西欣元仁和置業有限公司等公司建設工程施工合同糾紛案

                【案號】陜西省高級人民法院民事裁定書(2013)陜民三申字第01528號

                【裁判要旨】依據合同相對性原則,合作方不承擔責任。

                ·長春利普頓集團有限公司等訴九臺市建築工程有限公司建設工程施工合同糾紛案

                【裁判要旨】合作開發房地產一方允許另一方用其名義簽訂《建設工程施工合同》,產生對內對外不同的【法律效果。從對內效果看,在承包人明知合作開發一方允浙江金利玩具有限公司許合作另一方以其名義與承包人簽訂合同,並對合作另一方為實際締約人予以認可情形下,合作一方無權主張與承包人之間成立建設工程施工合同關系;從對外關系看,合作一方作為案涉合同形式上的發包人,不能以其並非¤實際締約熱門為由對抗第三人,其應當承擔此種情形下的經營風險,如接受行政管理部門對建設工程施工合同中違法行為的處罰等,並局該風險的承擔可以另尋法律途徑向合作另一方、承包人主張權利,但〖其以該風險的承擔主張其應作為案涉《建設工程施工合同》實際締約人缺乏法律依據不予支持。

                ·江西省劍傑建設工程有限公司、江西友爾房地產開發有限公司建設工程施工合同糾紛二審民事判決書

                【裁判要旨】根據合同相對性原則,合作方對另一方欠付的工程款不應承擔連帶責任。

                ·重慶朱玉连市博宏城市建設開發有限公司與重慶豪美實業(集團)有限公司等建設工程施工合同糾紛上訴案

                【裁判要旨】根據合同相對性原則,合同僅能對合同當事人產生約束力,房地產合作開發方不對工程款承擔連帶給付責任。

                ·肇慶市金誠貿易有限公司、何永華建設工程合同糾紛再審民事判決書

                【裁判規則】合作開發方參與了施工合同的簽訂和履行,應對承包人承擔連帶責任。

                ·重慶偉太建築工程集團有限公司、四川浩元恒達實業集團有限公司建設工程施工合同糾紛二審民事判決書

                【裁判要旨】根據工程規劃許可證、施工許可證記載的建設單位名稱,結合中標通知書的發放主體、施工合同的簽訂主體、土地使用權的登記主體等,認定案涉項目的開發主體。

                ·成龍建設集團有限公司、西安市蓮湖區安遠社區居民委員會建設工程施工合同糾紛再審民事判決書

                【裁判規則】村委會與公司合作開發房地產,村委會委托公司刻制項目合同專用章和財務專用章,施工合同同時加蓋有合※作公司印章和項目合同專用章,施工合同履行後產生的債務應由合作雙方承擔連帶責任。

                ·陜西崇立實業發展有限公司與中國信達資產管理股份有限公司陜西省分公司、西安佳佳房地產綜合開發有限責任公司案外人執行異議之訴案

                【載《最高人民法院公報》2018年第8期總第262期第25-31頁】

                【案號】最高人民法院民事价钱太高判決書(2016)最高■法民終763號

                【裁判摘要】

                案外人提起執行異議之訴的,應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任,且需達到享有權益排除執行的高度蓋然性證明標準。

                執行異議之訴中,利益和主張相對的雙方首先是案外人和申請執行人,被執行人對案件事實的承認可以作為認定案件事實的證據,但不能據此當然免除案外人的舉證證明責任。

                【解讀1】案外人基於與寒钢債務人合作開發房地產提起執行異議之訴,鑒於其不足以證明其為審批手續載明的合法建造主體、投資事實、占有權利外觀,不推销业绩是最高的屬於合法建造人,不能取得案涉房屋所有權。

                【摘要1】合法建造取得物權,應當包括兩個前提條件,一是必須有合法的建房手續,完成特定審批,取得阿卜杜拉居麦合法土地權利,符合規劃要求;二是房屋應當建成。根據查明事實,案涉房屋的國有土地使乘胜追击用權證、建築用▆地規劃許可證、建築工程規劃許可證、施工許可證等記平湖市当湖镇瑞德专业美发店載的權利人均為佳佳公司。即在案涉房屋開發的立項、規劃、建設過程中,佳佳公司是相關行政審批機關確定的建設方,崇立公司僅依據其與佳佳公司的聯建協議,並不能直接認定其為《物權法》第三十條規定的合法建造人,並因事實行為而當然取得物權。

                【摘要2】《物權法》規定物權公示原則ㄨ,即物權的變動必須將其變動的事實通過一定方法向社會公開╱,其目的在於使第三人知道物權變動情況,以免第三人遭受損害並保障交易安全。本案中崇立公司與佳佳※公司之間存在合作開發房地產合同關系,崇立公司有權■另案向佳佳公司主張基於合作開發合同產生的相關權利。但在其提交證據不足以證明其為相關審批手續載明的合法建造主體、投資事實、占有權利外觀情況下,僅依據其與佳佳公司合作開發合同關系,不屬於《物權法》第三十條規定的合法建造人,原判決認定崇立公司基於合法建造取得案涉房屋所有權屬,適用法律跟顾客吃饭不當,本院予以糾正。

                【解讀2】

                (1)執行異議人崇立公司核心待證事實:A.其對爭議標的物享有物權;B.強制執行所需保護的權利不具有有效性。

                (2)二審法院認為:《物權法》第30條規定的適用,其“建造”房屋的事實行為應當嚴格遵守“合法”前提,且該建造行為已經完成,形成“物”具備物權條件。只有同量子阱异质结激光器時符合“合法建造”(必須有合法的建房手續、完成特定審批、取得合法土地權利、符合規劃要求)以及建造完成的兩個前提,才符合適用《物權法》第30條的條件。

                【解讀3】合作建房的出資方以“合法建造”取得物權為由提出執行異議阿依古丽热依木難以獲得支持。

                ·大連寶玉集團有限公司、大連隆豐房地產開發有限公司與大連金世紀房屋開發有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛申請再審民事裁定書

                【案號】最高平湖市新埭镇珊梦保健品店人民法院民事裁定書(2013)民申字第1997號

                【裁判要旨】根據《中華人民共和國人民防空法》以及國家關於人防工程的有關規定,屬於人民防空工程的地下停車場的產權歸①國家所有,客觀上不能分割,合作開發房地產合同當事人無權要求對該地下停車場面積進行分割。

                ·淄博市臨淄區城市建設綜合開發公司與淄博敬業燃料有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛再審案

                【案號】最高人民法院民销售钱途事裁定書(2013)民申字第2384號

                【裁判要旨】合作開發房地產項目約定以一方名義辦理土地使用權出讓手續的,該土地使用權雖然登記在該方名♂下,但屬於雙方共同投資合作開發期間所取得的共同財產,並非該方單獨所有的財產。

                【裁判摘要】關於涉案土地使用權是否為合作雙方共同取得的問題。城建公司與敬業公司在合作開發協議中約定:“城建公司具備房地產開發所需的資質條件,為合作項目的對外名義開發商,聯合開發項目的土地出讓、建設審批、房屋銷售等手續均以城建公司名義辦理,以確保該合作開發項目的合法性。”因此,涉案夏國用涂晓良(2007)字第094號國有土地使用權證上載明的權利人雖然是城建公司,但實際上為雙方履行合作開發協議的結果。對於涉案國有土地使用權的獲得,除城建公司绝缘栅投入的資金外,敬業公司亦根據合作開發協議的約定投入1000萬元。因此,涉案夏國用(2007)字第094號國有土地使用權為雙方共同投資合作開發期間所取得的共同財產,並非城建公司單獨所有的財產。

                ·曹某某海南鑫保羅投資開發有限公司合作開發房地產合同糾紛案

                【案號】最高人民法院民事裁定書(2014)民申字第466號

                【裁判摘要】關於曹某某與姜某某對涉案土地№使用權是否系按份共有的問題。本案中,曹某某主張與姜某某2003年9月9日共同參加競拍並成功競得涉案土地的事實,已被發生法律效力的海口中院1722號判決所認定,雖曾辦理至曹某某、姜某某名下的涉案土地使用權被海南省海口市中級人民法院(2008)海中法行初字第26號行政判決→撤銷,海口市國土管理部門至今未對涉案土地重新進行不動產登記,但涉案土地使用權證被撤銷的事實,並不影響曹某某、姜某某於2003年9月9日共同參加競拍並成功競得涉案土地事實的認定。參照《中華人民共和國物權法♂》第一百零三條的規定,共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除了共有人具有家庭關系等外,視為按份共有。本案中,《協議書》雖表述“雙方共同投資購買該地塊土地和新建昆源別墅(暫定名稱)”的內容,但從該協議關於投資金額、項目投資股份及投資比例、股份轉讓、土地證的辦理等情況看,均不能直接認定上述的表述即為涉案土地共同共有的約定,至少上述表述對雙方是否為共同共有的約定並不明確,在雙方不具有家庭關系等特定關系的情況下,二審判決推定雙方的涉案土地使用權為按份共有,在適用法律上並無不當卡希尔。

                ·孫某某第三人撤銷之訴再審民事判決書

                【案號】最高人民法院民事判決書(2021)最高法民再38號

                【裁判要旨】合同受讓方未參加合同糾紛訴訟該民事判決應予撤銷——(1)已經概括受讓合同項下權利義務的受讓人是該合同糾紛的利害關系人,作為合同的受讓人依法可以參加原案訴訟;其作為訴爭合同的受讓人申請參加訴訟未獲準許,符合《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條的規定,可以提起第三人撤銷之訴。(2)原民事判決存在錯誤並損害了合同受讓人的民事權★益。

                【摘要】如何認定合作開發房地產合同和建設工程施工合同——案涉《投資開發双电层电容器協議阿卜杜米吉提艾海提》在性質上是合作開發房地產合同還是建設工程施工合同,應當根據合同約定的內容及實際履行情況進行判斷。根據《中華人民共和國合同法》第二百六十九條和第二百七十五條規定,建設工程施工合同的主要內容是承包人根據約定的工程範圍、建設工期、工程質量、工程造價等條款進行工程建設,發包人支付相應價款。根據《最高人民法院關於審理涉及國有血毒河土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規定,合作開發房地產合同是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。共同投資、共享利潤、共擔風險是合作開發房地產合同的根本特征。案涉《投資開發協議》約定博大公司以涉案异质结双极型晶体工程投資,提供設計圖紙及開工手續,監督工程建設質量及外圍配套設施建設投資;乙方在建設過程中以現金方式投資,提供所需資金,並承擔與項目施工直接相關的一系列義務。該協議沒有建設工程施工合同通常應巨斧當包含的建設工期、工程質量、工程造價、撥款和結算、竣工驗收、質量問題等主要條款。乙方合同義務的本質是投資資金,管理項目施工,最終保證項目竣工驗收。協議第四條第四項還約定,“乙方在施工過程中必須使用原項目的建築公司、工程隊、監理、技術員等項目人員”。庭審中博大公司亦認可涉胡根龙案項目存在實際施︾工方,乙方與實際施工方另有施工合同關系。因此,《投資開發協議》首先符合共同投資的要件。

                《投資開發協議》約定,博大公司必須提供合法的項目手續,如因此不能正常施工,損失由博大公司承擔;乙方必須確保竣工驗收,因乙方原因導致工程建設不能正常運行的,其前期々投資不予清退。依此可知,甲、乙雙方的投資收益是不確定的,受涉案項目實際建設情況及商品房轉化收益等諸多因素的影響,合同雙方對於涉案工程最終的竣工驗收負有各自的合同義務並共同〓承擔經營的風險,符合合作開發合同的共擔風險的要件。

                《投資開發協議》在收益分配方面約定,雙方在涉案工程建成後按比例分配所建商品房,並以售房資金作為收益。這符合合作開發合同的共享利益的要件,明顯有別於建設工程施工合同收取固定價款的內容。

                綜上,《投資開發協議》符合合作開發房地產合同的法律特征,應認定為合作開發房地產合同。(2016)寧0303民初1768號民事判決和(2017)寧03民終666號民事判決錯誤認定該協議的合同性質,判決《投資開發協議》為無效合同,應屬適用法律錯誤。

                ·權某某訴溫某某等合夥協議糾紛案

                【案號】四川省高級人民法院民事判決書(2016)川民終857號;最高人民法院民事裁定書(2017)最高法民申2193號;四川省高級强化冰封武器人民法院民事裁定書(2018)川民再267號

                【裁判摘要】掛靠借用資質無效並不導致內部合夥協議無效——首先,二審判決在認定權××、姜××、羅××之間合夥關系的基礎上,適用《土地使用權司法解釋顾士英》第十五條第二款關於房地產開發經營資質的規定認定合夥關系無效,屬於適用法律不當。......再次,個人合夥的內部關系與對外從事的交易行為應有區別,不能混同。《項目合作開發協議》及補充協議作為合夥人內部的權利義務約定,對權××、姜××、羅××具有約束力,不存在無效的情形,故在合夥々關系內部是合法有效的。至於他們從事房地產開發因借用施工資質而導致施工合同無效,並不影響合夥內部關系的效力。《中華人民共和國合同法》第五十六條規定:“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有♀效。”根據該條規定,即使合夥人約定借用資質從事房地產開發,違反《土地使用權司法解釋》的效力性強制性規定而無效,但合夥人關於分配合夥財產的條款約定不存在違反法律法規效力性強制性規定的情形,合夥協議也屬於部分無效、部分有效的合同。合夥人也平湖市黄姑镇羊肉熟食店有權依據約定的分配比例,參與合夥積累財產的分配。

                【摘要】合夥組織借用資質開發房地產與出借資質公司之間不形成合作開發房地產關系——《項目合作開發協議》和《項目合作開發補充協議書》約定甲乙雙方就開發案涉項目共同出資、共同經營、共享收益、共擔風險。兩份協議載明的合同甲先争取订单方雖是中科公司,但《項目合作開發協議》將中科公司所占50%份額明確約定為“公司參與人權××占20%、姜××占30%”,權××、羅××、中科公司二審中也均認可兩份協議的實際簽訂主體是權××、姜××、羅××,系三人合夥掛靠中科公司開發案涉項目。即《項目合作開發協議》簽訂時,權××、姜××、羅××對借用中科公司資質合夥開發案涉項目丹纳尔系明知。因此,上述兩◤份協議因合夥目的違反國家法律、法規的強制性規定而歸於無效。且上述泪泉护腕協議簽訂後,權××、姜××、羅××也未成立具有房地產經營資質的企業來開發案涉項目,而是通過權××與中科公司簽訂《內部承包開發協議》的方式,掛靠中科公司開發經營案涉項目。中科公司僅出借資質、收取掛靠□費,不參與案涉項目的實際開發建設經營,權××、姜××、羅××才是案涉項目的實際開發經營者。故中科公司作為企業資質出借者,亦不屬於最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規定“本解釋所稱的合作開發房地產合同,是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。”中的合作開發房地產合同的一方當事人。

                參考資料

                [1].  律師辦理房地產項目轉讓業務操作指引   http://pan.baidu.com/s/1qWAXo1e
                [2].  房地產合作開發協議   http://pan.baidu.com/s/1mggDpyg

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